Arkitekt, bli din egen beställare

Om du som bostadsarkitekt i framtiden inte bara vill kunna försörja dig utan dessutom vill bidra till ett vettigare samhällsbyggande så är det dags att tänka nytt. Mitt tips är då att du på riktigt börjar intressera dig för hur du kan bidra till att påverka branschens ekonomiska dynamik på systemnivå.

Det finns flera spår av resignation i dagens bostadsbransch. Dels har vi lägret som inte bekymrar sig särskilt mycket över annat än siffror. Utmaningen är kvantitet. Vi ska så snabbt som möjligt tillbaka till en situation där marknadens aktörer levererar produkter med den kvalitetsnivå man anser adekvat och vi övriga får tacka och ta emot.

När man här talar om att driva utveckling så handlar det mest om avveckling. Av regler och krav, vare sig det handlar om hyressättning, tillgänglighet eller hållbarhet. Låt oss kalla dem staten-och-kapitalet-pragmatikerna.

Sedan finns det andra perspektivet, som handlar om de som vill mer. Som ser nödvändigheten i att göra saker bättre och hållbarare ur ett humanistiskt, socialt, ekonomiskt och ekologiskt perspektiv. Men som ändå ofta jobbar på i staten-och-kapitalet-pragmatikernas grottekvarn ett helt yrkesliv. Ofta med hänvisning till att man från sin position inte kan påverka ”systemet”. Ett tänkbart namn på den här gruppen skulle kunna vara de handfallna marknadskritikerna.

Till sist har vi de fria agenterna, som emellanåt lyckas skapa fina exempel i den lilla skalan. De som mot alla odds får ihop ett eller några projekt innan orken tryter. Projekt som inte minst hos arkitekter ofta blir de där föredömena man lyfter för vad ens uppdragsgivare egentligen borde göra (men som man ofta förefaller häpnadsväckande oförstående till varför det inte blir så).

Men vad de fria agenterna liksom deras påhejare ofta missar är att dessa projekt saknar själva grunden för skalbarhet. Nämligen lönsamhet för de grupper av aktörer som i dag styr och ställer över bostadsbyggandet.

Absoluta merparten av traditionella byggherrar kommer aldrig frivilligt att avstå från vinstmarginaler i den storleksordning man vant sig vid de senaste decennierna, för något högre syftes skull. När de här lyckade exemplen ändå lyckas bli verklighet så drivs de allt som oftast ganska långt utanför ramarna för dagens gängse modell.

Häri finns en enorm utmaning för branschens slentrianvänsterperspektiv. Lönsamhet som begrepp i sig självt är ett rött skynke. Ett försiktigt påpekande om hur marknadens grundläggande mekanismer fungerar tolkas som att man försvarar de enorma vinstmarginaler som kammats hem av fastighetsutvecklare under de senaste decennierna.

Man tar historien som facit för att marknaden inte kan styras för att stärka precis de värden som en sund stadsutveckling borde styra mot – inte minst ett större mått av jämlikhet och prisvärda bostäder. Samtidigt som de får göra en okej affär på kuppen. För en okej affär behöver inte per automatik alltid innebära ohemula vinster.

Men jag förstår och jag håller med. Att göra det med dagens modell är utsiktslöst. För att det ska vara möjligt så måste vi såklart skapa en annan typ av incitament för marknaden att göra just det. Men det är helt rimligt.

Kanske att vår modell istället borde handla om att låta marknadens aktörer investera i ett område, eller ”staden”, snarare än i enskilda fastigheter. Eller i alla fall att möjligheten att göra det ena också medför krav på det andra.

Social impact bonds skulle kunna vara en mer intressant förebild för framtidens fastighetsutveckling. Alltså en modell där den som erbjuds möjligheten att investera i en ny fastighet i ett område också ”tvingas” investera långsiktigt i ett utfall som handlar om livskvaliteten i området, eller staden, i bredare bemärkelse än kvadratmeter bostadsyta.

Radikalt, visst, men såklart fullt möjligt. Redan i dag jobbar flera svenska kommuner med social impact bonds med inriktning på välbefinnande och psykisk hälsa.

Det var en liten utvikning. Tillbaka till vinsten. Allas våra pensionspengar som, direkt eller indirekt, till stor del äger landets fastighetsbestånd kräver inte särskilt hög avkastning. Tvärtom. Att byggandet stagnerar när räntor och priser rusar uppåt handlar väldigt lite om att pensionspengarna helt plötsligt kräver högre avkastning. Det handlar om att priset för och riskerna förknippade med utveckling av nya fastigheter drar iväg.

Här finns en öppning för att starta nya kvalitetsfokuserade och långsiktiga fastighetsbolag som inte dras med gamla, högt belånade, bestånd och dåliga affärer. För det råder fortfarande ingen brist på pensionskapital med låga avkastningskrav som vill finansiera i den typen av verksamheter. 

Att i dag kunna producera ett nytt bestånd till den typen av fastighetsbolag handlar mycket om hur man hanterar utvecklingsrisken i projekt. En tänkbar modell för att komma framåt är att solidariskt dela risken mellan ett större antal projekt. En sådan modell skulle i praktiken kunna skapa en sorts försäkring som driver ner risk och därmed kapitalkrav och avkastningskrav.

Det skulle i sin tur kunna öppna upp för en ny typ av utvecklare, exempelvis i form av arkitektkontor, som med lägre risk och avkastningskrav kan leverera bättre projekt till ett fastighetsbolag där man är sin egen beställare. Projekt där man använder en större del av budgeten till att skapa långsiktiga värden som kommer oss alla till godo i form av god gestaltning och hållbarhet snarare än vinstuttag.

Vill du som arkitekt vill ha ett större ansvar för dina projekt så är det dags att ta det. För vid det här laget borde det vara tydligt att ingen traditionell utvecklare frivilligt kommer att ge det till dig. Om det innebär att du måste bli din egen beställare så är det kanske inte det sämsta som kan hända.

Och tiden för att bli det kan faktiskt vara den allra bästa just precis nu.

Jesper Lövkvist