Hantera risk – kassako som motar kvalitet

Hur insatser fördelar sig mellan de olika parterna ur ett värdeskapande perspektiv, vem som bär de största riskerna, vad de tjänar pengar på – och hur – är frågor som vi alla, även den breda allmänheten, borde ha bättre koll på.

Här följer ett tänkbart scenario, som inte på något sätt gör anspråk på att spegla hela sanningen, för ett fastighetsutvecklingsprojekt av i dag.

Utvecklare anlitar arkitekt och vinner en markanvisningstävling. Om tävlingen har vettiga utvärderingskriterier så vinner man genom att lämna in ett gestaltnings- och hållbarhetsmässigt ambitiöst förslag.

När det vinnande tävlingsförslaget sedan ska tas från säljande ritningar, formuleringar och visualiseringar till en mer ”genomförbar produkt” sker som regel de första kompromisserna. Alla inblandade vet att utvecklare regelmässigt lovar mer än vad de avser att leverera. Arkitekterna sätts därför på att stöpa om projektet en första gång. Det har blivit spelets regler, hur löjligt det än kan låta.

Handlar det om ett hyresprojekt görs många sådana i dag med en så kallad forward funding. Det innebär att sluttagaren av projektet, ofta en fastighetsfond av något slag eller bolag som till stora delar ägs av fonder, köper den utlovade produkten på ritning med ett löfte om att den ska vara färdigställd med ett visst utförande vid en viss tidpunkt. Forward funding-modellen bygger på att man som sluttagare även förbinder sig att löpande finansiera genomförandet av projektet.

För att riskminimera väljer utvecklaren som regel att genomföra projektet med en så kallad totalentreprenad, att anlita en byggentreprenör som åtar sig att genomföra projektet till en förutbestämd kostnad. Byggentreprenören kräver då regelmässigt att få byta ut projektets arkitekt, vilket också ofta sker.

I samarbetet mellan utvecklare och totalentreprenör sker nästa kvalitetsbantning. När projektet frikopplats från den som ritade det ursprungliga förslaget kan man mer fritt kostnadsoptimera och kompromissa. Och det gör man – när det gäller gestaltning, materialval, tekniska lösningar och en lång rad andra aspekter.

Kapade kostnader hos utvecklare och byggentreprenör innebär en direkt ökning av respektive parts vinstmarginal. Fastighetsutveckling omsätter enorma belopp och om du kan minska kostnader om än bara på decimalnivå kan det innebära stora pengar. Branschens incitamentsmodeller bygger på just det. Om du som projektledare i de här organisationerna kan kapa kostnader så återspeglas det direkt i ditt lönekuvert.

Avgörande i det här läget är inte så mycket vad man lovade i tävlingsförslaget, utan vad man tror att man behöver leverera för att inte riskera att stöta på patrull när det gäller vad man lovat sluttagaren eller för att säkra ett bygglov. Exakt hur långt man kan ta kompromissandet handlar om vilka utfästelser man gjort och i vilken utsträckning kommun och sluttagare står på sig. Men när man har kommit så här långt har projektet ofta flyttat sig en bra bit ifrån det förslag tävlingsjuryn en gång lade sina röster på.

Det man som utvecklare tjänar de riktigt stora pengarna på handlar ytterst om projektets produktionskostnad och driftnetto i förhållande till sluttagarens avkastningskrav. För den oinvigde är det lite krångligt och får emellanåt övertoner av alkemi, så låt mig försöka förklara med ett exempel.

Låt säga att du producerar ett projekt med en uppskattad budget på 100 miljoner kronor. Projektet kommer att generera ett driftnetto (intäkter-utgifter) på fem miljoner om året. En sluttagare som kräver en årlig direktavkastning (yield) på fyra procent erbjuder sig att köpa projektet. Hen är villig att betala dig 125 miljoner. Allt enligt formeln: 5 MSEK / 0,04 = 125 MSEK (alltså driftnetto dividerat med direktavkastningskrav (procent) är lika med marknadsvärde.)

Om du har riktig tur så hittar du en sluttagare som kräver lite lägre avkastning, låt säga 3,5 procent. Denna är villig att betala dig 142 miljoner kronor. 5 MSEK / 0,035 =142 MSEK.

Till detta kan du addera den ytterligare vinstmarginal du skapat genom att kapa kostnader under projektets gång. Som utvecklare gör du, i det här förenklade exemplet, hela affären klar på förhand. Och hela försäljningsvinsten hamnar hos dig.

Exemplet gör inte anspråk på att avspegla hela verkligheten och alla typer av ekonomiska klimat. I tider av högre räntor, inflation och byggkostnader ser siffror och villkor så klart annorlunda ut. Inte minst när det gäller avkastningskrav hos sluttagare.

Så, vilken risk tar du som utvecklare med ett sånt här upplägg? Allt som oftast handlar det om att garantera att du kan täcka eventuella ökade byggkostnader. Hur stor är den risken? Det beror till stor del om hur mycket höjd som tagits för kostnaderna i din och totalentreprenörens kalkyler, samt hur stor del av kostnaderna som är låsta i avtal med underleverantörer.

Sedan finns det såklart andra risker. När man börjat gräva kan man stöta på ett vikingaskepp, en meteorit eller markföroreningar, vilket kan skapar stora förseningar och merkostnader för projektet. En tromb, jordskalv, krig eller storstrejk kan äventyra hela bygget. Fördelningen av den typen av risker kan se olika ut i fördelning mellan sluttagare, utvecklare, entreprenör, kommun och försäkringsbolag.

Men absoluta merparten av det kortsiktiga potentiella vinstutrymmet ligger alltså hos utvecklaren. Sluttagaren är införstådd med det och villig att acceptera höga vinstnivåer i utvecklarledet mot att minimera sin egen risk. Det gör man genom att betalar för ett färdigställt projekt till en förutbestämd kostnad som möter uppställda avkastningskrav.

Sluttagaren har fokus på driftnetto, alltså den avkastning projektet genererar när det är färdigställt och uthyrt. Vad man är beredd att betala för projektet bygger mindre på projektets kvalitet och produktionskostnad utan mer på vilka avkastningskrav man har.

Det finns minst två rejäla utmaningar här för den som vill driva en diskussion och utveckling med tydligt kvalitetsfokus. Den ena är incitamentet hos utvecklaren att kapa produktionskostnader. Det andra är sluttagarens ofta alltför grunda analys av projekts långsiktiga potentiella värden och risker i kombination med deras inte sällan bristfälliga medverkan i projektet för att säkerställa att det som utlovats faktiskt levereras.

Långsiktighet som begrepp används hos sluttagare ofta i alltför reducerad mening. Man har sitt huvudsakliga fokus på ”säkra” intäkter och bygger sina analyser till största del på nuvarande och prognostiserade hyresnivåer och driftkostnader.

Den snävare analysen tenderar att utelämna, eller vikta för lågt, långsiktigt avgörande faktorer. Det handlar om hur byggnaden kommer att åldras, möjlighet till anpassningar i användning, säkrande av områdets framtida attraktionskraft, omgivande platser och byggnaders kvalitet, ökade framtida krav på energieffektivitet och andra faktorer med tydlig koppling till aspekter som många arkitekter tycker att ”marknaden” borde ha större fokus på. Saker som kvalitet i gestaltning, beständighet och hållbarhet ur alla tänkbara perspektiv.

Det här är knappast en modell och ett arbetssätt som driver mot att skapa största möjliga värde i bred och långsiktig bemärkelse. Så, vad göra? Eftersom långsiktiga ägares kapital ofta kommer från våra pensionspengar så är det väl där man ska börja. Kraven från sluttagarna måste breddas och fördjupas. Det behövs för att slå vakt om allas våra långsiktiga investeringar. Om kraven skärps från sluttagarna (oss) kommer utvecklare att behöva leverera bättre produkter som har mer av de kvaliteterna arkitekter försöker skapa.

Vi bör också fråga oss varför byggrisken ska axlas av en enskild utvecklare i ett enskilt projekt. Finns det inte andra sätt att hantera och fördela den risken? Jo, det gör det nog. Men då det är risken som gör det möjligt att som utvecklare skapa den stora vinstmarginalen är det önskvärt att fortsätta använda den här modellen.

I de sämre tider vi upplever nu borde det finnas vägar framåt att påverka även här. Varför inte samla utvecklingsrisken för flera projekt och hantera dem som en helhet? En ”utvecklingsfond” borde kunna driva risken och avkastningskraven i utvecklingsskedet neråt, och på så sätt skapa större utrymme för kvalitet och hållbarhet i projekten.

Jag tror att det är precis den fonden Sveriges arkitektkår borde gå samman och skapa.

Jesper Lövkvist